融创的大象舞步:“三道红线”连降两档,营利双增36%

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本文来自微信公众号“楼市资本论”

曾经IBM的CEO说过一句名言“谁说大象不能跳舞?”融创无疑是地产行业舞步最优美的开发商。

这家2003年成立的房企,于2010年在香港成功上市,2013年挺进全国销售10强,2016年销售破千亿,2017年跻身全国4强,成长速度之快,是业内公认的大黑马。

楼市资本论了解到,融创于2021年3月12日发布年度财报:

2020年,融创营业收入2305.9亿元同比增长36.2%;

归母净利润356.4亿元,同比增长36.9%;

全年录得合同销售金额5753亿元,销售额再创新高,继续稳居行业前四。

历经艰难的2020年,融创还能交上这样一份超惊艳的业绩单,特别是稳坐房企四巨头宝座的同时,还按照国家“三道红线”融资调控标准,实现净负债率与非受限现金短债比达标,从“红档”连降两档到“黄档”:

截至2020年底,融创净负债率96%,同比下降76.3个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为78%,同比下降5.6个百分点;非受限现金短债比1.08;在手现金1326亿元,超额覆盖短期债务,流动性充裕。

楼市资本论认为,融创在行业低谷里的超常发挥,离不开其从产品、服务到精细化运营等硬核实力,以及其在地产主业做大做强后,从物业服务、文旅方面布局“地产+”的战略实力,已展现出超级千里马的特质。

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01

融创营收2305亿净利356亿

融创2020年财报显示,录得合同销售金额5753亿元,稳居行业第四。所谓,大道至简。融创靠的就是一个个硬功夫、真功夫,拿下这骄人成绩。

1、稳居行业四强,12个城市排名夺冠

如融创掌舵人孙宏斌所说,房地产企业应做好两个事,买对地和盖好房。地买对了,如果再能够把产品和服务做好,把品牌做好,无论形势再差,企业也能够获得良好的发展。

财报显示,融创2020年营业收入2305.9亿元同比增长36.2%;特别是在2019年归母净利润260亿元创下新高后,2020年同比增长近37%,达356.4亿元,再创新高,核心盈利指标均获实现超30%的大幅增长。

大幅盈利背后,是融创实现了高销售。融创在55个城市销售额排名进入前十,比2019年多12个,其中融创排在第一的城市有12个:杭州、重庆、天津、无锡、青岛等。在上海、苏州、北京、广州、成都、南京、福州等一线及新一线城市,融创也都跻身前十。尤其是去年最受关注的武汉区域,融创也拿下了第一的市场份额。

楼市资本论认为,在去年纷杂的外部环境下,融创能取得这样好的成绩,正是得益于融创对拿好地和盖好房策略的坚持。

2、土储78%位于一二线,可售货值9000亿

楼市资本论了解到,截至2020年年底,融创的土储高达78%位于一二线的高能级城市。平均土地成本约4270元每平米,以融创2020年的销售均价14020元每平米计算,利润空间十分可观。

展望2021年,融创全年可售货值预计超过9000亿,这其中一二线城市占比是78%。

楼市资本论认为,从宏观发展层面看,一二线、强三线城市在人口流入、产业发展、经济支撑方面的优势仍在持续增强,无疑,融创的这一战略布局不但保障了当下业绩好看,也让远期业绩十分令人期待。

3、产品力获评2020年度全国第一

说到盖好房,就不得不提融创在业界的卓越产品力。融创有两大产品谱系:一条是现代谱系。另一条是中式谱系。

在现代谱系下,融创打造了壹号院系、府系、源系三大主要现代都市产品系。其中,壹号院系、府系成为全国知名超级IP产品系。比如融创北京壹号院、杭州壹号院、重庆融创壹号院……个个堪称“城市封面”。

与此同时,在中式谱系下,融创从2012年苏州的中式产品研发开始,8年过去,成绩也十分优秀,已布局50座城市,打造近100个产品,成为行业领跑者。

融创优异的产品力,不仅获得了市场上真金白银的认可,也得到了业界权威机构的高评。2020年12月17日,由亿翰智库发布的“2020中国房地产超级产品力TOP100”名单中, 融创获得“全国第一”。

值得一提的是,融创与时俱进的产品创新能力也很强。比如,在刚刚过去的2020年,融创瞄准代表未来的年轻群体,在过去高端精品定位基础上,持续升级户型、社区、服务等方面的功能,打造“I AM I”年轻化生活新主张。

成都环球融创未来城

楼市资本论梳理融创历年发展脉络,发现其在行业顺境时能快速发展,遭遇逆境时同样能赢,稳步攀升为头部房企,离不开精准果决的战略能力。这一次业绩,也让大家看到其近年“地产+”战略的流光溢彩。

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02

物业上市跻身头部,地产+均衡发展

楼市资本论看来,融创在地产主业做大做强后,在物业服务、文旅方面也均有突破性进展,从2020年的数据来看,融创“地产+”在行业内持续领先。

1、融创服务在管建面积近4亿平米

2020年融创物业板块在港股成功上市。财报数据,2020年录得营业收入46.23亿元,同比大幅增长约63.5%,三年复合增长率达58%;归母净利润6.20亿元,同比大幅增长约129.6%,三年复合增长率达152%。

融创服务第一份财报公布后,股价在2天内涨了30%。说明资本市场对这样的业绩很认可。

截至2020年底,融创服务在管建筑面积达到1.35亿平米,同比增长155.1%。合约建筑面积达到2.64亿平米,同比增长67.2%。新增的第三方合约建筑面积6197万平米,占总新增面积的58%,说明融创的外拓速度已经超过来自母公司的新增规模。这一点尤为重要。

2、融创文旅客流突破1亿人次,利润增311%

物业之外,融创文旅的规模也已经成为行业里巨无霸般的存在,特别是融创冰雪独具运营优势,已成为国内最大的室内冰雪运营商。

在业绩会上,孙宏斌表达了对这部分业务的信心,“文旅是非常好的生意,愿意和我们合作并购的项目也很多。”

融创哈尔滨冰雪大世界

财报显示,2020年,融创文旅城建设和运营收入为38.8亿元,相比去年增长了36%。管理利润约6.27亿元,同比大幅增长311%。

回顾去年,受到疫情影响的融创文旅通过开放式经营、主题夜游、业态权益互通、构建“融创文旅俱乐部”线上会员平台等持续创新的经营策略,疫情后业绩得到快速恢复。2020年下半年,客流量同比提升33%,全年总客流超1亿人次。融创文旅的发展大势,正澎湃而起。

3、融创文化参投电影春节档超15亿

融创文化也是融创在“地产+”方向的重要布局。围绕真人电影、真人剧集、动画电影、动画番剧、短视频五大赛道持续进行深度布局和优质内容项目制作,2020年也都有优质内容输出。

2021年春节档,融创文化参投的影片《刺杀小说家》《熊出没·狂野大陆》,合计收获超15亿的票房。

可以说,2020年,融创核心地产业务表现亮眼,“地产+”业务则实现了全面开花。

楼市资本论认为,正如孙宏斌在业绩会上所说,“地产行业进入了好公司和头部公司的“盛世年华”,好日子才刚刚开始,地产行业远不是大家想象的已无发展空间。”

PART

03

大象舞步,“三道红线”连降两档

如果说,融创对业绩的实力追求获得了超预期结果,那么融创对国家“三道红线”调控的坚定执行,就更是给业内外一个超级惊喜。

财报显示,截止2020年底,融创净负债率已经大幅下降至96%,非受限制现金短债比提升至1.08,剔除预收款项后的资产负债率下降至78%。按照国家“三道红线”融资调控标准,融创的净负债率与非受限现金短债比均已达标,从“红档”直接连降两档至“黄档”。

曾经IBM的CEO说过一句名言“谁说大象不能跳舞?”融创给出了响亮的回应。

楼市资本论认为,除了上文提到的高销售增加回款和保守拿地谨慎支出外,融创积极减少短债和降低融资成本的操作也堪称经典。

1、减少短债

在强大的现金流支持下,融创主动提前赎回债券。如2020年12月其赎回了原本于2021年到期的8.375%优先票据,支付总额3.3亿美元;2021年2月21日又提前一年赎回了2022年2月到期票面利率7.875%的美元债。

在2020年中报发布时,融创一年内到期的债务还有1406亿元,而到年底则降到了916亿元。截至2020年底,融创的短期债务较半年报相比大幅下降了34.9%,占总有息负债比重下降至30%的行业低位。

2、降低融资成本

每一项成本支出的减少都是相应利润的增加。融创对融资成本的控制也非常重视。

在2020年,其新发的几笔公司债利率明显低于往年的平均融资成本,比如1月发行的2025年到期的5年期美元债5.4亿美元,利率为6.5%,同比之前下降2个多点,4月发行的4年期40亿元公司债利率则下降到了4.78%,下半年新发行的几笔美元债基本利率也是6%-7%,边际融资成本下降明显。

亚布力智库专家武亮认为,现金短债比涉及货币资金和短期有息负债,在“三条红线”中对房企短期影响较大,融创通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式,快速改善该指标,让杠杆水平回落至合理区间,公司蓝筹价值已经显现。

融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上表示,未来2-3年,融创的融资利率至少有2-3个百分点的下降空间,预计2022年就能“三道红线”全部达标。

以融创2020年的业绩表现和各种精心布局看,的确是大概率事件。

楼市资本论看来,过去的一年,受经济周期叠加疫情影响,从人员流失到高管离职潮,地产行业经历了一番大动荡。反观融创,业绩高速增长的同时,还拥有所有房企中最稳定的高管团队,这就确保了其卓越的经营能力和成长能力继续稳健保持。

历经不平凡的2020年,融创的大象舞步愈发矫健。

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