集中供地下的土拍大战:开发商“抱团”激战22城

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二级市场“粮仓”受关注

2021年前五个月,土地交易市场沉浸在前所未有的集体亢奋之中。

作为上半年唯一一次大规模补仓机会,开发商们在看不见硝烟的战场上相互较着劲,可以为了一块地“龙争虎斗”,也会在某些时机默契地选择放弃。

时针拨向2021年2月,北上广深以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙等22城土地从零售一夜之间变为了批发:“集中发布出让公告、集中组织出让活动,分3次批次集中统一发布宅地招拍挂公告并组织出让。”

这场土地供给侧“历史性”改革,不仅改变了热点城市宅地供应节奏,也彻底改变了房企生存逻辑,传统竞拍方法与融资模式都不再适用新“战场”。

截至5月31日,被列入名单中的22个热点城市里,除上海、苏州、合肥、武汉、长沙、郑州、成都等7个城市还未完成集中供应或仍处于竞拍中之外,其余各城的结果已尘埃落定。据时代周报记者不完全统计,已完成出让的15个城市累计成交金额突破7186亿元。

城市热度分化

玩游戏的人多,游戏自然热闹,反之则冷冷清清。

决定参与者数量的,不仅取决于不同城市单个地块需要缴纳的保障金金额,同时也在于限制“马甲”(指同一个母公司,不同子公司,形成不同的竞买人,以增加摇号中签机会)条件的松紧。

“杭州的‘门票’很实惠,保证金最高的才5000万元一宗,大部分都在2000万元左右。”就在杭州集中供地之前,4月30日,一位TOP 20房企的品牌人士曾这样向时代周报表示。“如果是上海,竞买保障金起码是地价的20%,一块10亿元的地就要交2亿元。”

4月26日,四个一线城市中,首个开启集中供地的广州,16块地吸引了近50家房企参与,累计揽金240亿元。据时代周报记者不完全统计,“马甲”数量累计超过300组。部分热门的地块,竞价30秒就到达峰顶价,某央企开发商甚至为这块地准备了60个“马甲”。

在集中供地的3个多月时间里,不同城市之间的土拍“冰火两重天”局面频频出现:热闹如杭州、重庆、深圳等城市,土地平均溢价率均超过30%。冷静如长春、青岛,长春38宗土地中有32宗以底价成交,青岛首批集中供地土地平均溢价率仅为2%。

分化还出现在同一城市不同位置的地块上,地理位置较偏、周边配套资源匮乏的地块遭遇终止交易或流拍,而优质地块被房企突破限价、高自持比、高配建面积竞得。与此同时,部分城市如北京,由于设置了地价上限,竞拍地块转竞公租房、自持等环节,可售面积减少,拿地成本也隐形抬高。

行业整体盈利下行的趋势下,集中供地热门地块竞争加剧,高地价、高自持、限售价成交地块频现,不少企业被迫“舍利求地”。

为缩短周期,部分房企更是“拿地即开工”。5月13日下午3点,佳兆业以总价25.44亿元+配建面积31200平方米的价格拿到深圳宝安尖岗山地块,5点就安排挖土机、运沙车进场开工,着实展现了一把“深圳速度”。

部分房企为了维持企业现金流不断滚动,保证核心城市市占率,即使利润被“吞噬”,也不得不参与这场“游戏”。深耕杭州如滨江,其董事长戚金兴在回复投资者时表示,保证在团队的努力下,把这次拿到手的几块地做到1%—2%的净利润水平。

万亿资金从何而来?

“过去,在房地产行业周期上行期间,房企通过大量融资,推动土地市场热度上涨、地王频现,但随着政府对房地产行业调控持续收紧,房住不炒及稳地价、稳房价和稳预期等一系列政策的实施,使房企利润空间不断被压缩,行业整体利润率呈下降趋势。”5月12日,亿翰智库发布的《2020年E50房企营业收入与净利润率》报告中指出。

除了继续做好利润被压缩的准备之外,面对单次大量供地,且供地时间接近的情况下,如何将有限的资金量分配给最具有投资价值的城市,成为房企面临的重要课题。

一方面是政府对竞拍主体的自有资金核查越来越严格,另一方面是对竞买后的股权变更限制条件越来越多,不少企业开始利用实体类企业或其他非融资性的主体与开发商设立合作公司参与竞拍。

“通过实缴注册证基本或提供股东借款的形式输送融资款项,平台公司作为土地保证金的资金池,然后再按配资比例注入平台公司,目前这种竞拍主体的股东构成及资金来源是属于合规范围之内。”5月25日,头部房企投拓负责人张亮(化名)向时代周报记者指出。

为分摊成本、规避开发风险,“游戏”方式还有抱团取暖,以联合体方式“拼单”拿地。

5月27日,在融创中国股东大会上,孙宏斌就向外界表示:“融创通过公开市场拿地的规模大概占新增土地储备的三分之一左右,虽然这几个月拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多。”

孙宏斌进一步指出,融创在杭州拿到的4宗地块中,其中3宗地的自持部分最后都会由合作伙伴原价拿走,保证了利润空间,而这4宗地融创的权益比为52.5%,实际只需出资一半。在这一模式的带动之下,首次22城集中供地中,融创累计拿地超过900亿元。

同样,在北京的首轮集中土拍,共54家企业参与,其中有37个联合体,其中金地+华润+保利的“铁三角”组合,联合报名了30宗地里的21宗地。而在重庆出让的48宗土地中,也有多幅地块为联合竞拍竞得,其中龙湖所拿的5宗地块中,1宗为联合拿地,而金科所拿的3宗地均为联合形式,合作对象包括大唐、美的、华宇和新希望。

二级市场“粮仓”受关注

5月30日,长期关注环沪土地市场的业内人士向时代周报记者表示,虽然重点城市的首批集中土拍已经过半,但就整体效果而言,并未完全抑制过热的土拍格局,这种情况下,不少企业比往年更加关注二级市场收并购的机会。

面对着集中供地改革,阳光城比往年更加重视收并购。阳光城4月获得的13个土地项目中,只有3个土地项目是通过公开招拍挂获取,其余10个均通过收并购及其他方式获得;而2020年同期,阳光城有8宗招拍挂地块,3宗收并购。

5月26日,克而瑞研究中心的一份研究报告指出,这一轮的集中供地对于房企来说,单一的招拍挂拿地方式显然已经难以满足盈利需求,并将带来较大的经营压力。在这种趋势下,多元化拿地的重要性将更加凸显,房企拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利润率的一大出口。

可以预见,收并购、产业勾地、城市更新或都将成为双集中供地逻辑下,房企们的下一个必争之地。

(原标题:集中供地下的土拍大战:开发商“抱团”激战22城)

(责任编辑:陈合群_NB12679)